不動産　Q＆A

宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、

1.記載した書面を交付します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.口頭で説明するという行為を必ず宅地建物取引士からさせなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

➀対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

• 登記簿に記載された事項
• 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
• 私道の負担に関する事項
• 飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
• 未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
• 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
• 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
• 石綿（アスベスト）使用調査の内容
• 耐震診断の内容
• 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合（住宅性能評価書の交付の有無）

②　取引条件に関する事項

• 代金及び交換差金以外に授受される金額
• 契約の解除に関する事項
• 損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
• 業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
• 支払金又は預かり金の保全措置の概要
• 金銭の貸借のあっせん
• 瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
• 割賦販売に係る事項

③　その他の事項　

・託児所に関する説明

• ④　区分所有建物（マンション）の場合

• 一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
  • 敷地に関する権利の種類及び内容
  • 共用部分に関する規約等の定め
  • 専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
  • 専用使用権に関する規約等の定め
  • 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
  • 計画修繕積立金等に関する事項
  • 通常の管理費用の額
  • 管理の委託先
  • 建物の維持修繕の実施状況の記録
  • その他

不動産の契約ですから、金額も通常の買物より総額が大きいです。
後々トラブル等になることを想定し未然に防げるよう、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
ですので、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明をし、契約前に了承いただくものです。

売買契約と賃貸契約では違いがございます。下記書類をご用意下さい。

売買契約

• 土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報
• 実印　
• 印鑑証明書　(実印を登録している市区町村の窓口で、3ケ月以内に発行した書類)
• 固定資産税・都市計画税納税通知書　(都税事務所や市区町村役場で発行され、所有者に送付されている書類です。年税額の確認や買主との税負担割合の清算のために必要となります。
• 管理規約・管理組合総会議事録・あれば建設時のパンフレットなど（マンションなどの場合）
• 建築確認通知書・検査済証
• 測量図・建物図面・建築協定書など　(売却する土地の境界線や建物の図面を正確に明確するために必要な書類です。建築協定書は地域の取り決めを記した書類)
• 物件状況等報告書　建物・土地の状況を詳細に記した書類です。（媒介契約時に記載した内容と相違がある場合は改めて記載します）
• 設備表　(物件の引き渡しの時点での設備の有無を記載した書類)
• 印紙、または印紙代　(不動産売買契約書に貼付する印紙。印紙代は、売却代金により変動します)本人確認書類運転免許証、パスポート、各種健康保険証など
• 本人確認書類(運転免許証、パスポート、各種健康保険証など)
• 仲介手数料　(不動産仲介会社へ支払い)

賃貸契約

• 住民票
• 印鑑証明書　(実印を登録している市区町村の窓口で、3ケ月以内に発行した書類)
• 収入を証明する書類(会社員であれば源泉徴収　自営業の方であれば確定申告書・納税証明書等)
• 連帯保証人に関する書類　(連帯保証人の住民票・印鑑証明書・収入証明などが求められるケースが多い。所定の同意書に直筆でサイン・捺印をして提出を求められること。)　

約3.3m²の面積で、目安としては畳2枚程度の広さになります。例えばファミリータイプの広さで80㎡だった場合は約25坪、畳ですと約50枚になります。ちなみに３人家族ですとなちょうどいい広さとお考え下さい。ですが、近年では広すぎると掃除が大変などの角度からあまり大きい部屋自体が作られなくなっているという傾向もあるようです。

お客様によって様々です。１、２件で購入・賃借される方もいらっしゃれば、数十件見学される方もいらっしゃいます。最近の傾向としてはネットである程度ご自身でお調べになる方が多いので、実際にご覧いただく物件はあまり多くはありません。ただし、あまりにも多く見すぎてしまうと、良い物件があっても「まだいい物件が他にも出るのでは！？」と決める時期を逃してしまい、何年経っても決まらないお客様もいらっしゃいます。但し、お客様の考え方にもよりますので、何件見たら決めるなどは気にする必要はありませんので決まるまで一生懸命お手伝いさせていただきます。ただし、一個人的な意見としては最初に見に行った物件ほどいいものが多いとは経験上思っております。

退去時にかかる費用について、これは近年問題になってるケースを特にSNS等で借り手側が発信できるようになってから多く見かける問題です。正直これは管理会社によってマチマチなのが現状です。以前は敷金で直せるだけ直してしまおうあわよくばよりよくした方が次の借り手を探すときに助かるという悪意のある会社さんがいないとは言えませんね。ですが、近年ではなんでもかんでも原状回復義務の範疇に入るのではと勝手な解釈をしている借り手が多いのも事実です。あくまで借りている自分のものではないとうことを根底に持ってもらいたいです。そこである程度綺麗にして返す(退去前に掃除する)借主さんが綺麗に使っていた場合に高すぎた要求にノーを突き付けるのはアリだと思います。っというアドバイスをすることもあれば大手の賃貸管理会社の場合はそんな私情も汲まずに一律請求しているなんてこともザラにありますのでそういったケースを後々考えて借りてみるという選択も一つ必要かと存じます。

まずは入ってみてその空間を肌で感じて欲しいところです。日当たりや風抜けなども同じです。その際に、窓の結露跡を見ておくと良いです。そして、窓を開けた時の周りの臭気も気にかけてもいいかもしれませんね。そして、壁の厚さや防音性も気にしましょう。コロナ渦にてリモートワークが少し普及しましたが在宅が多くなり皆さん気になりだしたようです。現代ではスマホが家の電話代わりの方も多いですので電波が入るかは要チェックです。コンセントの数も見ておくと大変助かります。定番ですが洗濯機・冷蔵庫の置ける場所を測れると後々楽になります。内見は内部だけではありませんゴミ置き場はマストで見ておきましょう。意外と距離があったり環境が分かります。内見は車で送迎していもらえるものだと思ってませんか？意外とここに落とし穴があります。できることなら行きと帰りの最寄り駅まで歩くのが一番良いのです。

水道・電気・ガスの手続きは済ませておきたいですね。っというかやってください。初めての方はこれが社会経験の一歩です！(そして、公共料金の支払いが後に待ってます。)逆算してもっていかない大型家具粗大ゴミも済ませておきたいですね。他の手続きは多くがネットでできますが役所にて転出の手続きはやりにいかねばなりません。ネットで郵便の手続きはできますし、各種住所の変更手続きもしましょう。(ネット社会ですから特にAMAZON等は即変更しましょう。)最低限照明は買っておきたいですね。布団・お風呂用具・床を拭けるものは用意しとくとだいぶ助かりますよ。

住むだけ寝るだけでしたら、居住スペースは実は6畳(約20㎡)あれば充分かと思います。音が気にになるならアパートよりマンション推奨。コンロは1つ必要か2つ必要かは要確認。お風呂に追い炊きがあるかの有無は後で楽できますよ。繁忙期は選択の余地がない場合があるので就学・就職の前に(2か月前などフリーレントを活用するとなお良し)住んでみてしまうのもありですし、引っ越し費用も割安。一人暮らしでペットを内緒で買うのは結構なNG事項・もちろん一人で住む契約で同棲して二人になるケースも意外とトラブル多し。女性は防犯上オートロック・1階はやめとくのは重要です。

建築年月が1981年6月より前ですと建築基準法が古い建物になります。新耐震基準(震度５強程度の中規模地震では軽微な損傷・６から７度に達する大規模地震でも倒壊が免れる建物)耐震が不安定の建物が多く割安ですがお勧めは余りできません。1階がコンビニや飲食店ですと臭いや騒音・ごみの散乱などが多くストレスをためやすい環境かもしれません。逆に繁華街の中・駅近と割り切ってしまう方には良いかも。1階のマンションB1階のマンションは要チェックです日当たりが全くない地下の場合があります。韓国で半地下暮らしがクローズアップされたことがありますが意外とおしゃれなマンションの１階が半地下だったなんてこともあるので要注意です。エレベータ―のない４階、５階などの高層階は引っ越しの際も大変ですし日常的に階段を利用することになります。元気なうちは逆にいいかもしれませんね。線路や高速道路大通り沿いは時間帯によって混雑度が違うのでこれもチェックしたいです。ベランダ・バルコニーの有無　外に洗濯物を干したいときや空気の入れ替えを考えてる方はこれも抑えておきたいですね。

引っ越しシーズンはやはり新年度に変わる春の３～４月が多いです。基本的に大型連休のある時期は物件数も少なく・引っ越し料金も割高になりますが８月はそんなに数は多くありませんね。閑散期と呼ばれる時期は具体的には6月～8月・10月～12月になります。やはりおススメは早めの２月ですがお子様等おられるご家庭は学校・幼稚園・保育園があったりすると何かと大変ですので社会人の方・学生の方は２月早めがおススメになります。

よく南向きの陽当たりを希望される方がいます。やはり、南向き物件は売り文句になるくらいの皆さんがご希望する部屋です。ですから強気の価格設定になります。では、他の向きの陽当たりはどうなの？っとなるのが人間です。実は暮らし方によっては他の陽当たりのほうが良い場合もあるんです。東向きですと朝から陽があたりますので朝方の人には持って来いです。西はその反対午後から陽が入ります。生活リズムによって違うんですね。南は洗濯物・日照には抜群ですが　逆に夏場は一日中暑さか残るデメリットもあります。しかし、冬場に暖かいのはありがたいですね。北向きはその逆ですのでおススメしませんが、部屋干しだけの方　夜間に就業する方にはいいかもしれませんね。

弊社でもよく知り合いにも質問されることが多くなってきました。ネット社会になってから多く声が挙げられている問題ですね。基本的には通常摩耗・経年劣化=壁紙等の張替えなどが多いですかね。賃借人が故意に気付けてしまった場合は適応されません。そして、この故意にという部分も通常生活をしていると例えば家具を設置する際に傷つけてしまった。何かものを乱雑に置く等で傷つけてしまった。キッチンが油まみれっということは多くあるんですね。通常摩耗の範囲で納まることなどあまりないと思ってもらったほうが良いです。敷金全部返せ！などということは通らないと思ってもらったほうが良いです。もちろん契約時に特約で賃借人負担という文言があった場合もほぼ無理です。事前にそこを仲介業者に指摘しておくぐらいしかできませんね。契約前からそんなこと言ってくる賃借人に貸したいと思うオーナーがいるのか？っという部分にも触れておきたいです。まとめますと全部リフォームしようとする業者から法外な額を請求された！！っというケースならばそれは是正できますが敷金内で納まる程度の修繕は社会通念上覆すのは難しいというのが現状です。アドバイスとしては無駄になる可能性はありますが、出ていく時にきれいに掃除するというのは大事だと思います。埃まみれで出ていく方はクリーニング代は当然取られてしまいますからね。