近年は、生きている間に、家族のために事前に身辺整理をする終活という言葉が注目されていますね。背景には、親族が遠方に住んでいたり関係が疎遠だったり、生前の介護の割合負担等(娘もしくは嫁方)に負担がより多くかかる等で親族間で争いがおきたり、相続が簡単に収束に向かわないということがあります。その中でも、最も難しいのが不動産になります。ここでは、そういったケースにおける不動産の整理の仕方について解説します。自身の家を売らなければならない！と思われる方も資産整理すればそれが回避できるかもしれません。そのような場合の対応を載せてみています。ぜひ参考にしてみてください。

終活において家の処分は難しい。ここではなぜ？　家の処分が難しいのかを考えてみたいと思います。

ケース➀　不動産は分割しづらい資産

前提として、不動産は相続において一番トラブルの原因になりやすいと思われています。現金であれば、相続人間で平等に分けることができます不動産は簡単にキッチリ分けることができません。

ではここで主に考えられる分割方法を4つあげてみましょう。

現物分割

現物をそのまま分ける方法です。土地などであれば、分筆するケースがあります。

代償分割

相続人の一人がその家を相続する代わりに、他の相続人に現金などを支払う方法です。

換価分割

その家を売却して得た現金を、平等に分ける方法です。

共有分割

その家を、相続人の共有名義とする方法です。売却などをする際に全員の同意が必要になることから、トラブルを招きやすいといわれます。

さて、どの方法であっても、託す側からみればちょっぴり不安ですよね。そのため、不動産は生前に相続させやすいように対処しておくのもメリットがありますので考えてみましょう。

売却すると、終の住処がなくなる問題

単純に、自宅を処分すると終の住処がなくなります。生前贈与をして息子・娘様と同居をすることも選択肢としてはありますが、現実的ではない方も少なくないでしょう。家を売って、賃貸に住むことも考えられます。しかしながら、賃貸の選択肢は難しいことも多いです。なぜなら、賃貸は入居条件として、年齢や職業による制限を設けていることが多いからです。終活を考える年齢で、仕事を引退し年金で生活しているならば、賃貸への入居は難しいかもしれません。なぜなら決まり文句の様にこう言われることが多いのです。「息子さん娘さんと同居なら審査がとおるんですがねえ・・・。」っと　この背景には定期的に収入が見込まれる方を入居させたいという思いがあるのと、ご入居がもし仮に高齢者一人という形ならば何かあった時に困る、未然にトラブルになるのを防ぎたいという賃借人側(物件オーナー様)の心理も影響します。

終活で不動産のことを考えるときのポイント

終活で不動産のことを考えるときは、いろいろなことに気を配る必要があります。

ここで、終活と不動産で確認すべきポイントを整理してみましょう。

相続した子や孫が住む予定があるか

自宅不動産を相続したあと、子や孫が、そこに住む予定かどうか確認しましょう。住む予定がある場合は、事前に相続人の間で話し合いをしておいてもらうとよいでしょう。トラブルを未然に防ぐことができるだけでなく、適切な節税をすることができる可能性があります。住む予定がない場合は、売却を検討するのを勧めます。しかし、先述のように終の住処がない方の自宅売却は簡単ではありません。

相続後、揉める可能性

その家に住む相続人と、住まない相続人がいる場合もよくあるパターンですが注意が必要です。例えば、住む予定の相続人が、代償分割により住まない相続人に現金などの対価を支払うケース。住む予定の相続人は相続対象の家を頼りにしており、売却することができません。しかし、十分な金額を用意することができず代償分割をすることもできません。結果として現状維持=不法占拠となるなど、トラブルになります。家族に自分が亡くなったあとの話をするのは後回しになりがちそして、話しにくい内容です。しかし、生前に話し合うことで、問題の少ない相続ができるのです。しつこいようですが中々話しにくい内容の話ではありますが、ぜひお正月等集まった時期に楽しい話ばかりではなくこういった後々大事になるお話をご家族・親戚関係者と話す時間を作ってほしいのです。

さて、ここからは蛇足で最近IT広告などでもよく目に付く新しいリスク回避について詳しく解説していきたいと思います。

自宅を売りたいけど売るための準備の貯蓄がないコロナ不況が他人事では昨今にこんなモノがあるよっと提案されるのを耳にします。それは、自宅不動産に住み続けながら家の処分ができたら多くの問題が解決するのでは？っと自宅に住み続けながら相続対策・手段が近年、増えてきているんですね。使い方によっては便利かもしれませんがそれを勧められたからと言ってすんなり受け入れていいものなのでしょうか？大手不動産会社の人が最適案をくれているんだっとYESマンになっていませんか？一呼吸置いて、少し考えてみましょう。さて、前置きは置いておいて、ここ最近増えてきているリバースモーゲージとリースバックについて、【利用者様目線！！ここが重要】説明させていただきます。

終活とリバースモーゲージ(逆担保)

リバースモーゲージは、自宅不動産を担保に老後資金を得ることができる金融商品です。融資を受けた方が亡くなった後に、担保不動産を売却することで一括返済する仕組みです。

ここでリバースモーゲージの利用者側からのメリット・デメリットについて解説します。

終活でのリバースモーゲージのメリット

➀住む場所を失わずに融資が受けれる。②高齢者が世帯収入が低くても融資が受けれる。月々の返済利息が少ないので利息を払うだけで良い。(公的機関利用推奨ただし審査が厳しいが金利が低い・民間金融機関、銀行等金利が高めだが審査が緩い)③契約内容によっては繰り上げ返済など変更がきくことなどです。

終活でのリバースモーゲージのデメリット

➀対象不動産の制限がある　一定の担保価値のある物件出ないと利用できない②マンションは担保にはできない(これはリバースモーゲージの主な返済手段は契約者死亡後の担保権の実行なので建物は経年劣化により価値が落ちていくので基本的に土地の担保価値が重視される)③相続人の全員の同意が必要になる④リバースモーゲージは長生きが仇となるケースがある契約時に想定したよりも長生きすることにより資金不足を招くことがある。最終的には一括返却を求められてします。⑤金融機関を利用した場合に変動金利が多いので市場の動向により増加することがある。自宅の担保価格が毎年、見直されることがある。その場合は返済を求められることがある。

終活とリースバック

リースバックとは、不動産売却後も賃貸借契約を結ぶことで自宅に住み続ける方法です。リースバックを提供する事業者に不動産を売却し、新たに賃貸借契約を結びます。通常の不動産売却では、売却後は買主が利用するため退去しなければなりません。しかし、リースバックでは賃貸借契約を結ぶことで、自宅に住み続けられます。今までの生活と何も変わらず、自宅が持ち家から賃貸になるということです。

終活でのリースバックのメリット

➀老後資金をスムーズに調達できるリースバックを提供する事業者へ売却するため、現金一括での買取となります。買主のローン審査なども不要なため、スムーズに売却が進み、老後資金を調達できる。②追加で費用が発生しないリバースモーゲージでは金利変動や評価額の見直しによって、将来へのリスクがありましたが、リースバックでは売却した時点で、取引は完了しているので追加の費用はかからない。③自宅には住み続けますが、あくまで賃借人として住み続けるため、毎年かかっていた固定資産税等がかからなくなります。④市場に売却情報が出回らない。

終活でのリースバックのデメリット

➀普通に売却するよりも価格が落ちてしまう。②賃借に期間の定めがあることが多い③家賃が相場より高くなる。

まとめ　

さて、あなたはリースバックという文字に目くじら立てていませんか？それは世間一般で言えば、正しい知識をお持ちかと思います。不動産知識のない方にとっては人生を左右するような事態が起こりうるかもしれません。私は待ちの居酒屋が好きでカウンターなどで一人しっぽり飲み　周りの話に耳を傾けることがしばしばあります。そこで不動産屋に騙された！っという言葉をよく耳にすることがあります。っといっても最近は株の話ばっかりしている世の中ですけどもね。さて、不動産屋のイメージは世間的には悪い方かと思われます。しかし、様々な業態が交わっているからこそ便利であり　そして時にはあなたにとって悪い結果をもたらすこともあるのです。要は使い方次第、個人的なことを言わせていただければ、それくらい世の中は不況で将来に対し悲観的になる世の中なのです。あがっているのは株式相場だけ・・・ここではこういったものがあるけど使ってみるのは本当の最終手段なんだよっということを書き記しておきます。使うか使わないかは自分自身で決めましょう。結論として弊社としてはリバースモーゲージ・リースバックは推奨はしておりません。がどうにもならないときは一つの策としてありだとは思います。